Купить земельные участки в собственность или в аренду

Как хорошо иметь в пригороде домик или земельные участки в Подмосковье! Хочешь – живи, копайся в навозе, выращивай яблоки да сливы, а не хочешь – продай и купи квартиру: в Московской области цены на дачи за последнее время выросли на порядок. Но не все так просто… 1. Усложненный случай Будущему владельцу, а тем более продавцу коттеджа стоит помнить, что земельные участки могут находиться не только в личной собственности, но и на праве пожизненного наследуемого владения или на основе бсконечного (бессрочного) пользования. Вот в таких случаях продажа участка или покупка участка будут уже осложнены. Представим себе случай: дача на земле. Дом – в владении гражданина, а земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения или на праве пожизненного пользования. Как можно реализовать или приобрести такую недвижимость? В соответствии с Земельным кодексом Российской федерации, гражданин не вправе распоряжаться земельным участком, который принадлежит ему на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения. То есть дом продать реально, а участок нельзя. В таком случае существуют 2 выхода. Покупатель, купив коттедж и зарегистрировав свое

право собственности на недвижимость, может по своему выбору оформить права на участок: купить землю в собственность или в аренду, но уже не у продавца усадьбы, а у хозяина земли – органов гос. или муниципальной власти. Но продавцу домика в данном случае нужно сначала отказаться от права пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования. Есть и другой вариант. Земельный участок, который находится в постоянном использовании или пожизненном наследственном владении, можно переоформить в собственность гражданина – владельца этого дома. В соответствии с законом «О введении в действие Земельного кодекса РФ», оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение, по срокам не ограничивается. В этой ситуации при приобретении здания у физического лица как для продавца, так и для покупателя будет

удобнее оформить участок в владение продавца. И потом просто продать все целиком. Тем более что сейчас, когда действует «дачная амнистия», перевести участок из бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения в собственность стало заметно проще. Основаниями для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок будут: акт о предоставлении гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом районного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством нашего государства, действовавшим в месте издания этого акта на момент его издания; акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, законом, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания; выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае если этот земельный участок предоставлен для ведения фермерского хозяйства); любой другой документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на этот земельный участок. Необходим также кадастровый план земельного участка. Кстати, госрегистрация права владения гражданина на землю будет реализована, даже если сведения о площади, содержащиеся в документах, удостоверяющих права на дачный участок, не соответствуют данным кадастрового плана. 2. Земля в аренде Продажа коттеджей, стоящих на земельном участке, который аренуется, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью дачного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец здания. А если продавец решает после продажи недвижимости прекратить договор найма, новый владелец особняка преобретает преимущественное право покупки или найма земельно участка. Возможна также ситуация, когда продавец недвижимости (он же –

наниматель земельного участка) обращается к арендодателю для изменения договора найма для уменьшения размера арендуемой земли. В этом случае участок поделят на 2 части с проведением кадастровых работ. Один участок будет передан в наём новому владельцу дачи, а другой – прежнему арендатору. При регистрации прав на участок необходимо помнить также, что договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года, не подлежат госрегистрации (за исключением случаев, установленных федеральными законами). 3. Домик в владении, земельный участок в собственности И наконец, самая обыденная ситуация: дом и земля являются собственностью продавца. Здесь необходимо понимать, что, продавая дачу, вы

неизбежно продадите и участок под ним. Нельзя продать только постройку, а на землю заключить договор найма! И наоборот, нельзя продать только землю, оставив постройки себе. Но из этого правила есть два исключения, когда продажа недвижимости проводится без земельного участка: во-первых, когда продается часть здания, строения, сооружения, которая не может быть отделена вместе с частью земельного участка; во-вторых, если продается недвижимость, построенная на земельном участке, изъятом из гражданского оборота. 4. Общий участок Можно столкнуться и со случаем, когда дом и земля находятся в общей долевой или общей совместной собственности. В случае если продается доля в доме, обязательно продается и пропорциональная

ей доля земельного участка. Дополнительная проблема здесь в том, что сначала продавец обязан предложить купить эти части остальным участникам долевой собственности. Ну а если постройка и земельный участок находятся в совместной собственности супругов, для продажи необходимо получить нотариально удостоверенное согласие жены или мужа. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в суде в течение 12 месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.